Alle har ventet spændt på udviklingen i hvordan værdiansættelse af ejendomme, der overdrages inden for gaveafgiftskredsen vil være. Alle rådgivere har i den forbindelse ventet på at Skatterådet i forbindelse med afgivelse af bindende svar ville komme med nogle retningslinjer for hvornår værdiansættelsen kan ske efter værdiansættelsescirkulæret fra 1982 og hvornår værdiansættelsen skal ske til markedspris.
Det afgørende har efter praksis været, om der i forbindelse med overdragelsen og dermed værdiansættelsen har været ”særlige omstændigheder”.
I sommeren 2020 sendte skattestyrelsen forslag til styresignal og ændring af værdiansættelsescirkulæret i høring. Styresignalet og ændringen i værdiansættelsescirkulæret omhandlede spørgsmålet om, hvornår der er tale om særlige omstændigheder i relation til om man kan anvende +/- 15 % (+/- 20%) reglen eller man skal benytte markedsprisen, når der sker overdragelse imellem nærtstående. Hverken ændringerne i værdiansættelsescirkulæret eller styresignalet er blevet gennemført.
I oktober 2021 har Skatteministeriet udsendt ændring til værdiansættelsescirkulæret, således at de ændringer, der er angivet i cirkulæret alene sker i forhold til ejendomme, der handles efter at man har modtaget en ny ejendomsvurdering, hvor der i vurderingen er indlagt en ”usikkerhedsmargin” i værdiansættelsen på +/- 20 %. Ændringen har virkning fra 15. oktober 2021.
I forhold til ændringerne af værdiansættelsescirkulæret og udkast til styresignal fra sommeren 2020 er der ikke længere eksempler på hvornår der foreligger ”særlige omstændigheder”. Det vil skattestyrelsen fremover fastlægge i forhold til praksis fra domstolene og Skatterådet.
Det betyder, at der fortsat vil herske stor usikkerhed om, hvornår der er tale om særlige omstændigheder, der medfører at senest kendte offentlige kontantværdi +/- 20 % (+/- 15%) ikke kan anvendes og ejendommen derfor skal overdrages til handelsværdi.
Vi havde håbet, at Skatteministeriet en gang for alle havde hjulpet domstolene, Skatterådet, rådgivere og ikke mindst skatteyderne og i det nye cirkulære havde angivet og fastholdt nogle af situationer, hvor der ville være særlige omstændigheder, således at skatteyderne ikke skal være tvunget ud i langvarige skattesager, for at få afgjort om det er den ene eller anden værdi der skattemæssigt kan overdrages til.
Det er stadig udgangspunktet, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse, der ligger inden for +/- 15% eller +/-20 % for ejendomme vurderet efter den nye vurderingslov.
Dommen der startede hele diskussionen var SKM2016.279.HR. Her blev det fastlagt, at skattemyndigheden skal acceptere værdiansættelsen med mindre der foreligger særlige omstændigheder, da det er skattemyndighederne, der som altovervejende hovedregel bærer risikoen ved en forkert vurdering. Denne praksis har Højesteret stadfæstet i SKM2021.267.HR.
Skatterådets har behandlet 12 anmodninger om bindende svar. En gennemgang af disse bindende svar giver kun i meget begrænset omfang en rettesnor for hvornår man skal være opmærksom på særlige omstændigheder. Vi ser det ikke som en hjælp til boligejere, der overvejer at foretage en familieoverdragelse af en ejendom.
En gennemgang af Skatterådets offentliggjorte bindende svar fra mødet den 1. september 2021 viser at 9 sager er afgjort med at der ikke er særlige omstændigheder og 3 hvor der er særlige omstændigheder. På Skatterådets møde den 28. september er der afgivet yderligere 6 bindende svar, hvoraf 3 indeholder særlige omstændigheder og 3 der ikke har særlige omstændigheder.
Af de bindende svar kan man kun med sikkerhed udlede følgende:
- At værdien af ejendommen ved låneoptagelse ikke væsentligt må overstige overdragelsessummen. Der er dog ikke i de bindende svar en angivelse hvad en væsentlig højere værdi er.
- At der ikke må være nogen form for kompensation for den lave overdragelsessum til de andre arvinger eller gavemodtagere.
Herudover udestår stadig at få belyst hvor lang tid der skal gå fra at sælgerne har købt ejendommen til salget til børnene før der ikke skal tages hensyn til den oprindelige købspris. Afgørelserne på dette område hænger – som vi kan se det – sammen med forskellen mellem sælgers oprindelige købspris og den pris der aftales med børnene.
Hvis der handles til en pris, hvor den oprindelige købspris er 57 % eller mere højere end den aftalte pris ved overdragelse til børnene, så er det Skatterådets opfattelse, at det vil forlænge den periode, der skal være mellem køb og salg for sælgeren. I de bindende svar, hvor ejertiden indgår som element anses det i 3 svar, at være en særlig omstændighed, når salget sker henholdsvis 1 år og 10 måneder, 2 år og 2 måneder, 2 år og 4 måneder og 3 år og 2 måneder efter oprindeligt køb. I sagerne har forskellen mellem køb og salgspris udgjort henholdsvis 57 %, 74 % og 110 %.
I en enkelt sag hvor ejertiden er nævnt anses der ikke at være særlige omstændigheder ved en ejertid på 3 år og 2 måneder og hvor afvigelsen ”kun” var 54 %. Tilsvarende anses i en sag, hvor afvigelsen mellem overdragelsessummen og låneoptagelsen udgjorde 21 % ikke at indeholde særlige omstændigheder.
Det er således fortsat vores opfattelse, at der ikke er kommet en reel afklaring på værdiansættelsesproblematikken, hverken ved Skatterådets bindende svar eller ved udstedelse af et ændret værdiansættelsescirkulære.
Man skal stadig have øje for de tidligere afgørelser og domme, der er offentliggjort, idet disse stadig har en væsentlig betydning for praksis, hvornår en ejendomsoverdragelse indeholder særlige omstændigheder, og derfor medfører at man ikke kan anvende værdiansættelsescirkulæret.
Udover de nævnte Højesterets Domme har Vestre Landsret også afsagt domme, som må anses at være fortolkningsbidrag til hvornår der er tale om særlige omstændigheder. I SKM2020.185.VLR kommer Landsretten frem til at der er særlige omstændigheder, idet der kort tid (1 – 2 måneder) efter at ejendommen var udlagt blev optaget lån i ejendommen ud fra at kvm-prisen var steget med 150-185 %. Tilsvarende i SKM2021.345.VLR hvor man var bekendt med kommunens ønske om at købe ejendommen til 5 mio. kr. Handlen blev effektueret 11 dage efter overdragelsen.
I Østre Landsrets Dom i SKM2021.127.ØLR. accepterer retten, at der udpeges en skønsmand til fastsættelse af ejendommens handelsværdi. Ejendommen blev af boet værdiansat til ejendomsvurderingen – 15%. Skattestyrelsen anså denne værdi for alt for lav, når man opgjorde ejendommens værdi ud fra de foreliggende afkastkrav til udlejningsejendommen. Denne omstændighed gjorde at skattestyrelsen anså at der forelå særlige omstændigheder, således at ejendommen burde ansættes til handelsværdien. Dette synspunkt fik Skattestyrelsen medhold i, således at der blev udmeldt en skønsmand til at fastsætte ejendommens handelspris.
Der er også et antal Landskatteretsafgørelser, hvor Landsskatteretten har vurderet om der er særlige omstændigheder. Stort set alle afgørelser fra Landsskatteretten der er gået skattemyndighederne imod er indbragt for domstolene, idet skattemyndighederne vil have udvidet adgangen til statuere ”særlige omstændigheder”. Det gælder særligt de tilfælde, hvor der i forbindelse med overdragelsen eller kort tid efter optages realkreditlån i ejendommen på grundlag af en væsentlig højere handelsværdi end værdien efter reglen i værdiansættelsescirkulæret.
KONKLUSION
Der er efter vores opfattelse fortsat ikke kommet nogle regler eller cirkulærer, der letter arbejdet med at fastslå hvilken værdi en ejendom kan handles til i familieoverdragelser. Frem til de nye vurderinger er modtaget gælder at der kan ske overdragelse til +/- 15 % af senest offentliggjorte vurdering. Efter de nye vurderinger er modtaget vil reglen hedde +/- 20 % af seneste offentliggjorte vurdering. I begge tilfælde hvis der ikke foreligger særlige omstændigheder af betydning for værdiansættelsen.
Men reglen er under voldsomt pres, da skattemyndighederne fører et større antal sager for at udvide området for hvornår der foreligger særlige omstændigheder i en familieoverdragelse, således at handelsværdien skal anvendes.
Et af de forhold, som formentlig i fremtiden kan føre til familiestridigheder, er hvis den håbefulde søn eller datter kort tid efter overdragelsen optager lån i ejendommen og som sker ud fra en væsentlig højere ejendomsværdi end ejendommen blev handlet til mellem forældre og søn/datter. I de tilfælde kan man fremadrettet risikere, at skattemyndighederne vil statuere særlige omstændigheder, hvilket vil være i overensstemmelse med Skatterådets bindende svar. Det kan i den forbindelse siges, at der ikke er i de bindende svar eller anden praksis er afgørelser eller domme, som kan give et svar på hvor lang tid der skal gå fra overdragelsen til søn/datter kan optage lån i ejendommen uden at det får konsekvenser for begge parter.
Da der således fortsat er rigtig mange usikkerhedsmomenter ved familieoverdragelser af fast ejendom, er anbefalingen altid at få et bindende svar. Hvis man ikke kan vente på det bør man i stedet have et skatteforbehold i overdragelsen, således at man kan træde tilbage fra handlen, hvis skattemyndighederne fastsætter en handelsværdi, som er uholdbar for parterne.